En 2009, quelque chose de curieux se produisait avec l’offre de logements aux États-Unis. Cette année-là, le Sénat de l’État de l’Ohio a créé la Cuyahoga Land Bank, une entité privée à but non lucratif à but gouvernemental, conçue pour acquérir stratégiquement des propriétés délabrées et les restituer à un usage productif. Mais lors de sa création, la Banque foncière s’est retrouvée non pas à restaurer des propriétés, mais à les démolir. Le processus est devenu connu sous le nom d' »enterrement des morts » et chaque propriété démolie a coûté à la banque environ 7 500 dollars.
Ces propriétés provenaient des grandes banques. Bank of America, Wells Fargo et JP Morgan Chase ont remis les propriétés saisies qu’elles avaient dans leurs livres et qu’elles ne pouvaient pas vendre à la Land Bank pour démolition. Outre la destruction des propriétés abandonnées, on espérait que les démolitions renforceraient le prix des logements, alors en forte baisse.
À en juger par l’analyse de nombreux experts en matière de logement avant la crise financière, cela n’avait aucun sens que la Banque foncière se retrouve avec autant de biens immobiliers invendus. Au plus fort du boom immobilier qui a conduit à la crise financière de 2008, les médias et les analystes financiers de tout le pays – et même du monde entier – disaient à qui voulait l’entendre que la montée en flèche des prix et le boom effréné de la construction de logements étaient une réponse à une crise. pénurie d’approvisionnement sur le marché. Equipés des outils d’un manuel d’économie de premier cycle, ces analystes ont expliqué au public que les prix augmentent lorsque la demande dépasse l’offre.
Mais si la hausse des prix de l’immobilier à l’approche de 2008 était due à un manque d’offre de logements, pourquoi les prix se sont-ils soudainement effondrés ? Et pourquoi, en 2009, des États comme l’Ohio ont-ils créé des banques foncières chargées de démolir les propriétés invendables ? Ces questions n’ont jamais reçu de réponse parce qu’elles n’ont jamais été posées. Après l’effondrement du marché immobilier, les marchés financiers se sont effondrés et l’économie est tombée dans une profonde récession. Le public, concentré sur le problème du chômage et le chaos des marchés financiers, a complètement oublié les prophètes de l’offre qui avaient applaudi la folie du logement.
Cela vous semble-t-il familier ? C’est précisément là où nous en sommes aujourd’hui. Une fois de plus, les prix des logements ont augmenté bien au-delà de toute mesure de juste valeur. Les prix de l’immobilier corrigés de l’inflation sont aujourd’hui plus élevés qu’ils ne l’étaient au plus haut de la précédente folie immobilière en mars 2006. Il en va de même pour le rapport entre les prix de l’immobilier et les revenus. Et une fois de plus, les prophètes de l’offre descendent du sommet de la montagne, portant une tablette de pierre sur laquelle est gravé un graphique de l’offre et de la demande.
Cependant, comme à l’approche de 2008, il semble bien plus probable que la financiarisation fasse monter le prix de l’immobilier. Autrement dit, les investisseurs spéculatifs font monter le prix du logement parce qu’ils le considèrent non pas comme un bien à utiliser, mais comme un actif qui peut leur rapporter de l’argent, à la fois grâce au rendement locatif et à l’appréciation future des prix. Lorsque nous examinons les faits, il semble que ce cycle haussier du secteur immobilier soit encore plus clairement motivé par des investissements spéculatifs que ne l’était le marché immobilier d’avant 2008.
MIAMI, FLORIDE – 22 FÉVRIER : un panneau à vendre affiché devant une maison le 22 février 2023 à Miami, Floride. Les ventes de logements aux États-Unis ont diminué en janvier pour le 12e mois consécutif, les taux hypothécaires élevés ainsi que les prix élevés empêchant les acheteurs d’acheter un logement hors du marché. Il s’agit de l’activité de vente de maisons la plus faible depuis 2010. Joe Readle/Getty Images
Pensez aux hypothèques. Au cours du dernier cycle, la croissance annuelle des prêts hypothécaires a culminé à 14,4 % au premier trimestre 2006. Les partisans de l’offre pourraient raisonnablement affirmer qu’il s’agissait là du pic de la demande de logements, même si, rétrospectivement, nous savons que de nombreuses personnes ne faisaient que spéculer. Mais cette fois-ci, la croissance annuelle des prêts hypothécaires a culminé à seulement 9,5 % au premier trimestre 2022. Puisque nous savons que les prix de l’immobilier sont désormais plus élevés que lors du cycle précédent, cela soulève la question : qui fait monter les enchères sur les propriétés ?
La réponse : les acheteurs au comptant. En 2022, le nombre de maisons vendues au comptant a atteint 62 000, soit une maison vendue sur 10. Il s’agit du plus grand nombre d’acheteurs au comptant que le marché ait connu depuis 1988 et bien plus élevé qu’à tout moment du cycle précédent. Certains de ces acheteurs au comptant sont des individus qui ont connu des taux d’intérêt au plus bas et des marchés boursiers surévalués depuis le lancement du programme d’assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale. D’autres sont des sociétés d’investissement, dont beaucoup sont des sociétés de capital-investissement, qui prennent l’argent des fonds de pension qui ont désespérément besoin de rendements plus élevés pour faire face à leurs paiements sortants.
L’autre force à l’origine de cette bulle immobilière inhabituelle est la réglementation. Après l’effondrement de 2008, le projet de loi Dodd-Frank a plafonné le montant des prêts risqués auxquels les banques pouvaient s’engager. Mais le capitalisme a horreur de la réglementation, et il existe toujours des moyens de la contourner. Dans le cas de la récente augmentation des prix de l’immobilier, nous avons vu ce que l’on appelle le « système bancaire parallèle » – c’est-à-dire les entités financières non bancaires – entrer dans un espace où les banques ne peuvent pas intervenir en raison des nouvelles réglementations. Le crédit, comme la vie, a tendance à trouver sa voie – une leçon que des régulateurs trop zélés pourraient tirer après l’effondrement de la bulle immobilière actuelle.
Alors, quand la bulle va-t-elle éclater ? Eh bien, il semble que ce soit déjà le cas. La hausse des taux d’intérêt a commencé à avoir un impact sur le marché et les prix sont en baisse depuis avril de cette année. La dernière fois que nous avons vu les prix de l’immobilier baisser, c’était en mars 2007. Les chiffres de l’investissement commencent également à le confirmer. L’investissement fixe résidentiel privé est en baisse depuis le troisième trimestre de l’année dernière. La dernière fois que nous avons vu l’investissement fixe résidentiel privé commencer à baisser, c’était au troisième trimestre 2006.
Si et quand le marché immobilier s’effondrera, l’économie américaine tombera en récession – une véritable récession avec des licenciements massifs dans le secteur du bâtiment, et non une simple « récession technique » avec deux trimestres de croissance en contraction. Selon l’endroit où les corps sont enterrés, un effondrement des prix de l’immobilier et des achats peut également conduire à une crise financière. À ce moment-là, le public sera distrait par l’économie et les prophètes de l’offre, comme ils l’ont fait en 2008, se glisseront discrètement par la porte dérobée – une astuce que les barflies appellent une « sortie irlandaise ». Espérons que cette fois, les décideurs politiques ne les oublieront pas si facilement.
Philip Pilkington est un macroéconomiste avec près d’une décennie d’expérience dans les marchés d’investissement. Il est l’auteur du livre The Reformation in Economics: A Deconstruction and Reconstruction of Economic Theory.
Les opinions exprimées dans cet article sont celles de l’auteur.
